Vom Eigenbedarf bis zur Schönheitsreparatur

Fallstricke im Mietverhältnis: Tipps für Mieter und Vermieter

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Bei Mietverhältnissen kommt es immer wieder zu Unklarheiten und Streit: Kündigt der Vermieter beispielsweise wegen Eigenbedarfs oder reduziert der Mieter wegen eines Mangels ohne Rücksprache die Miete, ist Ärger vorprogrammiert. Doch auch bei Fragen zu Mietkaution oder Schönheitsreparaturen kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten. Zusammen mit Andreas Jakel, Fachanwalt für Mietrecht und Partneranwalt der Roland Rechtsschutz-Versicherungs-AG, räumt finanzwertig.de mit einigen gängigen Streitfällen auf.

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Streitfall 1: Kündigung wegen Eigenbedarfs

Benötigt der Vermieter eine Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen, darf er dem bisherigen Mieter zu dessen Leidwesen kündigen. Allerdings muss der Vermieter im Kündigungsschreiben offen legen, warum die Wohnung beansprucht wird und wer der zukünftige Nutzer sein soll. Sind die Kündigungsgründe vom Vermieter nur vorgetäuscht – beispielsweise weil er sich infolge einer anderweitigen Vermietung höhere Einnahmen erhofft – kann der Mieter die Kündigung ablehnen. Sollte er bereits ausgezogen sein, hat er nachträglich noch Anspruch auf Schadenersatz.

Streitfall 2: Mietkaution

Zieht ein Mieter aus, hat er bei ordnungsgemäßer Übergabe der mangelfreien Wohnung umgehend Anspruch auf seine Kaution. “Der Vermieter sollte allerdings innerhalb der so genannten Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten sichergehen, dass er keine Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen oder vorliegenden Mängeln hat”, erklärt Fachanwalt Jakel. Zahlt er vorbehaltlos die gesamte Kaution zurück, ohne ihm zustehende Beträge einzukalkulieren, droht ihm nach einer Verjährungsfrist von sechs Monaten der Verlust sämtlicher noch offener Schadenersatzansprüche.

Streitfall 3: Schimmelige Wände

Schimmel ist Vermietersache – von dieser Annahme sind viele Mieter überzeugt. Doch ganz so einfach ist es oftmals nicht. Zum Streitpunkt wird hierbei schnell die Frage, ob der Schimmel auf bauseitige Mängel an der Wohnung oder doch auf falsches Lüften des Mieters zurückzuführen ist. Für Mietkürzungen in solchen Fällen gilt allgemein: hat eine Wohnung Schimmel an den Wänden, muss der Vermieter zuerst dazu aufgefordert werden, den Schimmel innerhalb einer zumutbaren Frist zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter dem nicht nachkommt, darf der Mieter die Miete kürzen sowie den Schimmel auf eigene Kosten beseitigen und eine Erstattung einfordern.

“Prinzipiell darf der Bewohner in solchen Situationen auch nicht einfach überstürzt ausziehen, ohne seine Kündigungsfrist einzuhalten”, ergänzt Roland-Partneranwalt Jakel. Nur wenn der Schimmelbefall wirklich dem Vermieter zuzuschreiben ist und eine akute Gefahr für die Gesundheit darstellt, habe der Mieter das Recht zur so genannten außerordentlichen fristlosen Kündigung.

Streitfall 4: Mietminderung

Sobald der Mieter den Wohnungseigentümer auffordert, einen Mangel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen, darf er die monatlichen Zahlungen für die Zukunft je nach Bedeutung des Mangels mindern. Ist der Mangel allerdings behoben, ist die Miete auch wieder voll zu zahlen. Hat der Mieter hingegen zu Unrecht die Miete gekürzt, kann der Vermieter neben der Miete auch noch eventuell für ihn angefallene Anwaltskosten vom Mieter zurück verlangen.

Vermietern empfiehlt Jakel alle Mietkürzungen stets sorgfältig zu prüfen. “Denn akzeptieren Vermieter die geminderten Zahlungen über einen längeren Zeitraum widerspruchslos, haben sie in der Regel keinen Anspruch auf Rückzahlung”, so der Fachanwalt. Zahle wiederum der Mieter weiter, obwohl er den Mangel bereits gemeldet hat, könne auch er rückwirkend keine Forderungen stellen.

Streitfall 5: Schönheitsreparaturen

In vielen Mietverträgen befinden sich Klauseln, die Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichten – allerdings sind viele dieser Regelungen unwirksam. “Ein Mietvertrag darf keine Vorschrift mit starren Fristen enthalten, wonach beispielsweise die Küche grundsätzlich alle drei Jahre zu renovieren ist”, erklärt Jakel. Bereits eine unwirksame Klausel kann zur Folge haben, dass der Mieter gar keine der vereinbarten Schönheitsreparaturen durchführen muss. Hat er es trotzdem getan, kann er sogar vom Vermieter verlangen, die Kosten erstattet zu bekommen.

Quelle: Roland Rechtsschutz-Versicherungs-AG
Bild: Rainer Sturm | aboutpixel.de
(ENDE) finanzwertig.de/05.05.2010

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